自宅を買うときに利用できる住宅ローンは広く知られた存在です。しかし、いざ自分が利用するとなると「金利や年数などタイプが色々あってよくわからない」「ちゃんと返していけるのか不安」など悩む方も多いのではないでしょうか。

悩みや不安を払拭するためには、専門家に相談するのがおすすめです。

この記事では、住宅ローンの相談先を5つ紹介します。また、相談するときのコツや知っておきたい基礎知識、住宅ローンを借りる金融機関の選び方など、住宅ローンについて網羅的に解説します。住宅ローンを組む予定の方はぜひ参考にしてください。

住宅ローンの相談タイミングは家探し前

住宅ローンを組む方の多くは、購入したい物件を決めた後で不動産会社が提示する金融機関から選びますが、家探し前に相談しておくことをおすすめします。

物件を決めてから住宅ローンの審査を受けると、次のようなリスクがあるからです。

• 収入と返済のバランスに見合う物件価格がわからず、高額な物件の購入に踏み切ってしまう
• 物件を決めた後でローン審査に落ちてしまい、購入を断念せざるを得ない

「審査に通過できる物件価格」と「無理なく返済できる物件価格」は異なります。事前に相談することで、無理なく返済可能な物件の価格基準を得られます。

住宅ローンの5つの相談先

住宅ローンの相談先として、主に次の5つが挙げられます。それぞれの特徴を詳しく解説します。

金融機関の相談窓口

金融機関（銀行）の窓口は、融資可能な金額の確認や返済計画など具体的な相談をしたいときに適しています。特徴は次の通りです。

• 基本無料
• 土日祝日の相談に対応している金融機関もある
• 住宅ローンを組める金額上限を相談できる
• 金利タイプ・返済年数を相談できる
• 融資を受ける場合のスケジュールを確認できる
• 家具や家電の購入、リフォームするためのローンも相談できる

また、住宅購入と同時に家具家電の購入費用、リフォーム費用などのローンを組みたいときの相談先としてもおすすめです。

デメリットとしては、その金融機関で取り扱っているローン以外の話は聞けないという点が挙げられます。金融機関によって融資の判断が異なるため、利子・返済期間・借入可能な金額を比較するためには、複数の金融機関の窓口で相談する必要があります。

独立行政法人の住宅金融支援機構

「フラット35」をはじめとする固定金利タイプ（※）の住宅ローンを検討中なら、住宅金融支援機構に相談するのもおすすめです。住宅金融支援機構窓口の特徴は次の通りです。（※金利タイプは後半で解説）

• コールセンターへ問い合わせ可能（フリーダイヤル／平日9：00～17：00）
• フラット35、フラット20など固定金利タイプを取り扱っている
• 被災時の支援・中古物件のリフォームなど事情に応じた融資を相談できる
• 各種ローンの対象となる物件の条件を確認できる

住宅金融支援機構が扱っている「フラット35」は返済期間15年～35年、固定金利タイプの住宅ローンです。このほか、返済期間の短い「フラット20」、60歳以上を対象とした「リ・バース60」などさまざまなローンがあります。また、耐震改修や被災時の支援など特別な事情があるときに適したローンがあるのも特徴です。

融資の窓口は金融機関になるため、住宅金融支援機構と直接ローン契約するわけではありませんが、電話相談は可能です。住宅金融支援機構が取り扱うローンの中で利用したいものがあれば、対象となる物件の条件や融資可能な金額の目安などを相談してみましょう。

お金の専門家のファイナンシャルプランナー

融資審査を通過できる金額ではなく、無理なく返済できる金額を知りたいならファイナンシャルプランナーに相談しましょう。ファイナンシャルプランナーの特徴は次の通りです。

• 国家検定の資格保有者
• 基本的には有料（初回無料の場合もある）
• 自分の生活に合う住宅ローンのアドバイスを受けられる
• 人生設計を含めた資金計画を相談できる
• 家の購入に関連する各種保険を相談できる
• 相続や節税を相談できる

たとえば、毎月の手取り収入が40万円の家庭でも平均支出が20万円の家庭と30万円の家庭では、無理なく返済できる金額が異なります。また、子供ができる予定がある、親の介護が控えているなどライフステージを考慮した資金計画のアドバイスが得られるのもメリットです。

ただし、融資の相談は金融機関の窓口になるため、ファイナンシャルプランナーのアドバイス通りの金額でローンを組めるかは別問題です。また、全てのファイナンシャルプランナーが住宅ローンに詳しいわけではありません。節約術や保険をメインに扱うファイナンシャルプランナーだと相談内容と一致しない可能性があるので、依頼先は見極めましょう。

高い専門性をもつ住宅ローンアドバイザー

たくさんの種類がある住宅ローンの中から、自分に最適なものを選びたいなら住宅ローンアドバイザーに相談してみましょう。住宅ローンアドバイザーの特徴は次の通りです。

• 民間検定の資格保有者
• 基本的には有料（初回無料の場合もある）
• さまざまな住宅ローンを公正な立場で提案する
• 無理なく返済できる金額のアドバイスを得られる

住宅ローンはさまざまな金融機関が取り扱っており、その種類は4,000を超えると言われています。自分で全てを比較して検討するのは不可能と言えるでしょう。住宅ローンアドバイザーは公正な立場で提案することが求められているため、相談者は数ある住宅ローンの中から最適なプランの提案を受けられます。

ただし、特定の金融機関と提携している住宅ローンアドバイザーの場合は、提携先をメインに紹介するかもしれません。提携先があるか否かは確認しておくのがおすすめです。

ネット上の住宅ローン相談サービス

住宅ローンの相談を受け付けているネット上のサービスもあり、次のようなタイプがあります。

• 利用者の事情に応じたプランを提案するコンサルティング形式（有料）
• 借入予定金額や年齢などを入力すると比較一覧が表示されるタイプ（無料）

コンサルティング形式の場合は有料で、相談料がかかるタイプのほか、提案された住宅ローンの審査が通り契約に進んだ場合の成功報酬型などがあります。

比較一覧が表示されるタイプは、必要項目の入力だけで利用できそうな住宅ローンの情報を自動で掲示するため、まずはどんな住宅ローンがあるか知りたい人におすすめです。また、毎月の返済額や利子を含めた返済総額なども確認できます。

住宅ローンの不安を効率的に相談するコツ

住宅ローンにどのような不安を抱えているかによって、相談先を選ぶことが大切です。ここでは、住宅ローンの相談を効率良く進めるコツと、より具体的な相談をするために必要な資料を紹介します。

解決したい問題に合わせて相談先を選択

解決したい問題別の相談先は次の通りです。

相談先を1つに絞る必要はありません。最終的には実際に融資を受ける金融機関と相談することになるので、前段階でほかの相談先を活用してみましょう。

収入や支出がわかるものを用意

相談先から具体的なアドバイスを受けるために、次のような資料を用意することをおすすめします。

• 源泉徴収票や確定申告書など収入がわかる書類
• そのほかのローンの残債証明書
• 身分証（運転免許証やパスポートなど顔写真付きのもの）
• 健康保険証（勤続年数の確認のために必要）
• 購入する物件の候補が決まっている場合には、そのチラシや図面
• 金融機関の場合は事前審査申込書

収入と勤続年数は融資可能な金額の判断に必要な情報です。金融機関に相談する場合は事前審査申込書を用意しておくと、よりスムーズに相談を進められるでしょう。

住宅ローンの相談前に知っておくべき基礎知識

住宅ローンの知識がほとんどない状態で相談すると、理解するまでに時間がかかるかもしれません。質問内容を明確にするためにも、ここで基礎知識を覚えておきましょう。

住宅ローンの金利の種類と特徴

住宅ローンの金利タイプは以下の3種類あります。それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

2022年2月時点まで政策によって低金利が続いているため、住宅ローン利用者の半数以上が変動型を選択しています。ただし、いつまでも低金利とは限りません。住宅ローンは10～35年という長期間に渡って返済を続ける必要があることから、将来金利が上がるリスクはあります。

全期間固定型は金利変動によるリスクがなく、毎月の返済額を確定できるのが特徴です。ただし、変動型の金利が0.5%以下のものが多いのに対して、全期間固定型の金利は1%を超えています。

固定期間選択型は数年間の資金計画を確定したい人に向いている金利タイプです。返済開始から数年間の金利を固定し、期間終了後に変動型へ移行します。子育て期間中や他のローンの完済までは返済額を固定したいという人は検討してみましょう。

住宅ローンの返済タイプ

住宅ローンの返済タイプには元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。違いは次の通りです。

元利均等返済は、毎月の返済額を固定する方法です。たとえば毎月の返済額を10万円とした場合、初回は利息7万+元金3万、10年後は利息5万+元金5万のように返済額の内訳が変化していきます。利息は残高から算出されるため、返済開始直後の利息の割合が最も大きく、返済が進むにつれて元金の割合が大きくなっていきます。

元金均等返済は返済する元金のみ固定し、残高に応じた利息を上乗せして返済していく方法です。着実に元金を返済していけるため利息を抑えることができ、総返済額は元利均等返済よりも低くなります。ただし、残高が減っていない内の利息は大きいため、返済開始直後から数年間は元利均等返済より毎月の返済額は大きくなります。

住宅ローンの返済比率

返済比率は、収入に対する住宅ローン返済額の割合のことです。次の式で計算します。

• 返済比率＝ローンの年間返済額÷収入×100%

一般的に、金融機関の融資審査を通過できる返済比率の目安は30～35%と言われています。たとえば、年収600万円の家庭が返済比率30%のローンを組む場合、年間の返済額は180万円、毎月15万円の返済額が目安となります。

ただし、住宅ローンの種類や金融機関によって返済率の基準は異なるため、30%台なら確実に審査に通るというわけではありません。フラット35では、年収400万円未満では返済比率30%まで、年収400万円以上は35%までという利用条件を設けています。

相談後に住宅ローンを組む金融機関の選び方

住宅ローンの審査基準の1つに購入する物件の資産価値も含まれるため、実際にローンを組むのは物件を決めた後です。複数の金融機関に審査を依頼し、提示される毎月の返済額・金利・返済期間・金利タイプなど融資の内容を見て選びます。
そのときのポイント3つを見ていきましょう。

自分に合った金利の種類を選択できるかどうか

専門家に相談することで、自分に合う金利タイプを把握しておくことが大切です。次の例を参考に、どれが自分に合っているかを考えてみましょう。

全ての金融機関が全タイプをそろえているとは限りません。希望する金利タイプの住宅ローンを取り扱っている金融機関に審査を依頼しましょう。

トータルで支払う額の安さ

金利が低い住宅ローンはお得に見えますが、諸経費を含めると他の金融機関のローンの方が安いということがあり得ます。具体的な諸経費は次の通りです。

• 保証料
• 借入時の事務手数料
• 繰り上げ返済手数料
• 登記費用
• 団体信用保険料

これらはしっかり確認する必要があります。住宅ローン自体の金利が最も低くても、金融機関指定の保険に入ることが融資条件になっており、その保険料が高いために毎月の支出が増えてしまうパターンもあるからです。

利用できる保険の保証範囲

「トータルで支払う額の安さ」で出てきた団体信用保険は、住宅ローンを組むときに加入が必須条件となっていることの多い保険です。次のような特徴があります。

• 金融機関が保険契約者、住宅ローン契約者が被保険者となる
• 住宅ローン契約者の死亡または病気・ケガで返済不可能なったとき、残債は保険金で返済される
• 団体信用保険の内容によってカバーされる範囲は異なる
• 保険加入前の健康状態の申告が必要

上記のように、住宅ローン契約者が死亡または健康上の問題で返済不可能になった場合に、保険金で住宅ローンの残債を返済できる保険です。そのため、家族に負担をかけずに住宅を守れます。

ただし、団体信用保険がカバーする範囲は契約内容によってことなるため注意が必要です。次のような内容の団体信用保険があります。

• 住宅ローン契約者の死亡時のみ残債の全額をカバー
• 要介護状態が一定期間継続する場合、あるいは要介護認定で一定レベルに達する場合のみ全額カバー
• 7大疾病または8大疾病になったとき、ローン残高の半額をカバー（特約）
• 持病がある方でも入れる加入条件が緩和なもの

金融機関によって保険料が異なるほか、特約をつけることで金利が上乗せされるケースもあります。トータルで支払う金額に影響するので、住宅ローンの内容だけでなく団体信用保険の内容と金額も確認しましょう。

実際に住宅ローンを申し込む流れ

住宅ローンを実際に申し込むのは、購入する物件が決まった後です。主に次のようなフローで進みます。

ここでは、仮審査・本審査・金融機関との住宅ローン契約について詳しく解説します。

利用したい金融機関で仮審査

仮審査は住宅ローン契約を検討している複数の金融機関に行います。仮審査に必要な情報は「収入や支出がわかるものを用意」で説明した内容の通りですが、ここでも改めて確認しておきましょう。

• 源泉徴収票や確定申告書など収入がわかる書類
• そのほかのローンの残債証明書
• 身分証（運転免許証やパスポートなど顔写真付きのもの）
• 健康保険証（勤続年数の確認のために必要）
• 物件のチラシや図面
• 事前審査申込書

3日～1週間ほどで仮審査は完了し、次のような情報を得られます。

• 毎月の返済額（変動型の場合は現在の金利で計算したもの）
• 返済総額（変動型の場合は現在の金利で計算したもの）
• 住宅ローン契約の条件となる保険加入の有無
• 団体信用保険に関する金利上乗せなどの内容

この結果から内容を比較検討し、本審査を受けたい金融機関を絞り込みます。とはいえ、この段階でも1つに絞る必要はありません。

本審査の申し込み

本審査では、住宅ローン申し込み者と物件の情報がより詳しく審査されます。そのため、審査に必要な期間は10日～2週間と長めです。仮審査で必要な情報にプラスして必要なものは次の通りです。

• 印鑑証明書
• 物件の売買契約書・重要事項説明書・工事請負契約書の写し（不動産会社から入手）
• 物件（土地・建物）の登記事項証明書（不動産会社から入手）

物件の情報が必要な理由は、その物件が融資の担保になるからです。物件の市場価値が低く担保にならない場合は審査に落ちることもあり得ます。

なお、審査期間中に物件購入のライバルが先に審査を通過し、売買契約に進む可能性があるため本審査に進んだからといって必ずしも物件を購入できるとは限りません。できる限り早く手続きを進めるためにも、必要情報はあらかじめ用意しておきましょう。

金融機関との正式な契約

本審査の結果を比較検討し、実際に住宅ローン契約を結ぶ金融機関を決定します。住宅ローン契約時に決定する内容は次の通りです。

• 金利タイプ
• 返済期間
• 金利
• 団体信用保険の内容

本審査で提示された内容と異なる場合があるため、しっかり確認してから契約しましょう。正式契約の際には次のものが必要です。

• 住宅ローン契約金額に応じた収入印紙（1,000万円超、5,000万円以下の場合は2万円）
• ローン保証料
• 実印
• 身分証

なお、正式契約は金融機関の窓口で、物件の売主と金融機関の職員、手続きを円滑に進めるための司法書士が一堂に会しておこなわれるのが一般的です。融資手続きと物件の決済手続きを同時におこないます。

このときに、購入する物件に対する金融機関の抵当権設定や団体信用保険加入の手続きなどもおこなわれます。そして、住宅ローン契約者の口座に融資額が入金された直後に物件の売主の口座に振り込み、物件の引き渡しを完了するという流れです。

住宅ローンの気になる疑問

最後に、住宅ローンに関する2つの疑問に回答します。気になる方はぜひ参考にしてください。

住宅ローンに保証人は必須なのか

結論としては、1人の収入を基準に住宅ローン契約をするなら原則不要です。そのほかのローンでは担保が設定されないため、ローン契約者本人以外に連帯保証人を立てることで貸し倒れリスクを回避していますが、住宅ローンは購入する物件が担保になるからです。また、団体信用保険の加入が必須条件になっていることも多く、貸し倒れリスクを低減しています。

ただし、以下のケースでは連帯保証人が求められる場合があります。

• 家族の収入を合算することで審査通過できた住宅ローン（夫がローン契約者、妻が連帯保証人など）
• ペアローン（夫婦がそれぞれに住宅ローン契約する場合など）
• 親名義の土地に住宅を建てる場合（土地が担保にならないため）
• 購入する土地・建物が共有名義の場合（共有名義者が連帯保証人になる）

住宅ローンなしで家の購入は可能か

一括で支払える現金が手元にあるなら可能です。ただし、次のようなメリット・デメリットがあるので現金一括で購入すべきかどうかは検討しましょう。

住宅購入自体にかかる費用を抑えたいなら現金で一括購入しても構いませんが、2022年2月時点で、住宅ローンはほかのローンと比べると低金利であり、デメリットを鑑みると「得」とは言い切れません。

その理由として、「住宅ローン控除」の存在があります。住宅ローンを利用して住宅を購入した人の所得から、最大40万円を10年間控除できる制度です。収入にもよりますが、10年間は住宅ローンの金利分に相当する金額が返ってくる可能性があります。

また、収入と物件購入時の消費税率によって最大50万円が給付される「すまい給付金」は、住宅ローンを利用しない場合、50歳以上でなければ受けられません。

さらに、手元の現金が減ることの損失は未知数です。たとえば、手元の現金を投資に回せば利益を得られますが、自宅の購入に使ってしまえば、その選択肢を失います。また、予期せぬ支出が必要になった際に手元の現金が足りなければ、住宅ローンよりも高い金利の借金を背負う可能性もあります。

この記事のまとめ

住宅ローンは返済期間が長く、その後の人生に大きく関わってきます。そのため、少ない選択肢の中から曖昧に選ぶのではなく、納得できる内容で契約することが大切です。

まずは住宅ローンの金利タイプ・返済方式・そのほか保険料などの予備知識を蓄えることをおすすめします。その上で専門家に相談すれば、より具体的な質問ができ、住宅ローンを選ぶときに必要な情報を得られるからです。

住宅購入を予定している人だけでなく、将来的に住宅を購入したいと思っている方も、現在の収入で組める住宅ローンの金額を相談することは可能です。今後の人生設計のために、できることから始めてみましょう。

※この記事は不動産のお悩み編集部が提供しています。